2024년 주택담보대출 스트레스 DSR, DSR (비교, 계산법)

미래 금리변동 위험을 DSR에 정교히 반영한 '스트레스DSR'이 24년도 2월 26일부터 전 은행권 주택담보대출을 대상으로 시행되었습니다. 해당 제도는 23년 12월 27일에 발표한 스트레스 DSR 제도 도입방안에 따른 것 입니다.

 

 

주택담보대출

 

 

 

이전까지는 대출 심사를 진행할 때 현재 금리와 소득을 기준으로 DSR를 산정하였습니다. 쉽게 말해 연봉과 빚이 얼마인지 계산하고 갚을 수 있는지 없는지를 판단하는 것 입니다. 그런데 현 정부의 DSR 규제완화안은 금리변동과 소득 변화가능성을 고려해서 DSR 산정하겠다는 것이 핵심입니다. 스트레스 DSR은 24년 2월 26일 이후로 적용되었습니다.

 

스트레스DSR-대출한도

 

스트레스 DSR을 이해하기 전에는 DSR과 DTI에 대한 이해가 필요합니다. 

 

DTI란?

DTI는 Debt to Income의 약자로 총부채상환비율을 의미합니다. 내 소득 중에 대출을 갚는 데 얼마를 쓰는지 나타내는 비율입니다. 주택대출의 원리금과 기타대출의 이자만 포함합니다. DTI는 소 득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산합니다.

 

DTI 계산법

DTI = (주택대출 연간 원리금 상환액 + 기타대출 연간이자상환액) / 연간소득

 

DSR 제도란?

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 모든 신용대출 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중을 말합니다. 대출 상환 능력을 심사하기 위해 금융위원회가 23016년에 마련한 대출심사 지표라 할 수 있습니다. 주택담표대출 이외에 금융권의 대출 정보를 합산하여 계산합니다. 주택담보대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 엄격하다고 볼 수 있습니다.

 

DSR 계산법

DSR = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연 소득

 

DTI와 DSR의 차이점

연봉이 6천만원이고 주택담보대출 3억원 (이율 4%, 10년 상환), t신용 대출 500만원(이율 4%, 5년 만기)를 받은 경우 DTI와 DSR 계산하면 아래와 같습니다.

DTI = ((3억원 x 4% + 500만원 x 4%) / 12개월) x 12개월 / 6000만원 x 100% = 약 22.5%

DSR = (((3억원 + 500만원) / 10년 / 12개월 + (3억원 x 4% + 500만원 x 4%) / 12개월) x 12개월) / 6000만원 x 100% = 약 57.5%

 

 

 

 

 

그렇다면 이제 시행되어 적용되는 스트레스 DSR에 대해서 알아보는 것이 가장 중요한데요.

스트레스 DSR 제도란?

스트레스DSR-주택담보대출-한도변화

 

스트레스 DSR 제도란 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리상승으로 인해 원리금 상환부담이 상승할 가능성 등을 감안하여 DSR 산정시 일정수준의 가산금리(스트레스금리)를 부과하는 제도입니다.

24년 2월 26일부터 6월 30일까지 적용되는 스트레스 금리는 0.38%입니다. 현재 금리 수준에서 DSR 40% 풀대출을 받은 사람이 금리인상이 조금만 되더라도 40%가 넘어가게 됩니다. 이렇게 된다면 대출의 빚을 감당할 수 없게 되고 가계부채에 힘겨운 상황에 놓이게 됩니다. 따라서 미리 금리를 높여 대출금리를 계산하는 것이며 이에 대출 금액이 줄어들게 되는 것이 포인트 입니다.

이처럼 스트레스 DSR은 부동산에서 과도한 투기 심리가 적용되지 않도록하며 가계 부채 부담을 덜고자 하는 목적을 가지고 있습니다. 

 

스트레스DSR-개념

 

과거 5년 내 가장 높았던 수준의 가계대출 금리와 현시점 금리(매년 5월과 11월 기준)를 비교해 결정됩니다.

스트레스 DSR 제도가 처음 시행된 후 상반기 대출한도는 2~4%, 한반기에는 최대 9%까지 감소할 것으로 전망되고 있습니다.

예를 들어 소득 5천만원인 차주가 30년 만기 변동금리로 분할상환 대출을 받는다면 기존에는 3억 3천만원 대출을 받을 수 있었습니다. 그러나 스트레스 DSR 적용되어 이제는 3억 1천500만원 대출로 이전보다 1천 500만원 약 4% 가량 줄어들게 됩니다. 하반기에는 대출한도가 3억원으로 스트레스 DSR 시행 이전보다 3천만원이나 줄게 될 것입니다.

 

스트레스 DSR 제도 도입으로 미래 급견한 금리 인상 등에 따른 부담이 완화될 것으로 보고 있습니다.